La caída del 1,4% contrasta con el encarecimiento del 6,9% de media en España

Desde el portal inmobiliario Fotocasa se señala que, aunque los precios del alquiler permanecen en niveles muy altos, el ritmo de crecimiento está perdiendo fuerza

A pesar de que el acceso a la vivienda se mantiene como una de las principales preocupaciones de la ciudadanía, la Comunidad de Madrid, uno de los mercados con más dinamismo en operaciones y tensión en los precios del país, cerró 2025 como la única región de España donde el precio del alquiler de vivienda marcó un descenso anual. Aun así, no pierde su posición como el territorio más caro del país, según los datos publicados por el informe elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa

El Estudio de Fotocasa señala que el precio medio del alquiler cayó un 1,4% en Madrid entre diciembre de 2024 y el mismo mes de 2025, situándose en 20,3 euros por metro cuadrado al mes, mientras que la media nacional se colocó en los 14,21 euros por metro cuadrado, tras un incremento anual del 6,9%. Pese a que la tasa de variación no es tan llamativa en el caso del conjunto del país como lo es el descenso en Madrid, esta cifra representa la subida interanual más moderada de todo el año, dejando atrás las subidas de dos dígitos.
El cambio en el comportamiento de Madrid tras casi cuatro años de máximos históricos apunta a que el mercado podría estar alcanzando un techo en las zonas más tensionadas, aunque aún no se observa una corrección generalizada. De hecho, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, sugiere en el informe que el precio del alquiler en España evoluciona a dos velocidades: mientras las comunidades con mayor dinamismo económico y una demanda históricamente elevada comienzan a dar señales de desaceleración, regiones tradicionalmente menos tensionadas registran subidas intensas, lo que evidencia un desplazamiento parcial de la presión hacia nuevos territorios.

Desde Fotocasa también señalan que, aunque los precios del alquiler permanecen en niveles muy altos, el ritmo de crecimiento está perdiendo fuerza. En cinco años, el alquiler se ha encarecido un 30% y solo en los dos últimos el aumento fue del 25%, una presión acumulada en un periodo muy corto que explica la sucesión de récords y anticipa una mayor resistencia del mercado de vivienda a nuevas subidas abruptas. De cara a 2026, el escenario más probable es una continuidad de las subidas, aunque más contenidas en los mercados maduros, mientras la escasez de oferta y la fortaleza de la demanda persistirán.

Madrid: los barrios más caros superan los 10.000 €/m²
El análisis por distritos en Madrid muestra una gran disparidad de precios. Ordenados de mayor a menor precio, el distrito más caro es Salamanca, con 10.618 euros por metro cuadrado y una variación interanual del 10%. Le sigue Chamberí, con un precio medio de 9.368 euros por metro cuadrado, tras aumentar un 18% en el último año. A continuación, se sitúan Retiro, con 8.741 euros por metro cuadrado y una subida interanual del 11%, y Chamartín, que alcanza los 7.968 euros por metro cuadrado tras encarecerse un 14%.

Por su lado, el distrito Centro registra un precio de 7.774 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 12%, mientras que Moncloa-Aravaca alcanza los 6.813 euros por metro cuadrado, tras subir un 15%. En la franja intermedia de precios se encuentran Tetuán, con 6.304 euros por metro cuadrado y una variación del 24%, Arganzuela, con 5.882 euros por metro cuadrado y un aumento del 11%, y Fuencarral-El Pardo, que registra un precio de 5.608 euros por metro cuadrado tras incrementarse un 17%. Ciudad Lineal se sitúa en 5.206 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 26%, mientras que Hortaleza alcanza los 4.843 euros por metro cuadrado, siendo el único distrito que registra una variación interanual negativa del -3%.

Por debajo de los 5.000 euros por metro cuadrado se encuentran Barajas, con 4.801 euros y una subida del 11%; Moratalaz, con 4.273 euros y un incremento del 28%; San Blas, con 4.052 euros y una variación del 26%; Vicálvaro, con 4.009 euros por metro cuadrado y una subida del 18%; Latina, con 3.822 euros y un aumento del 32%; Carabanchel, con 3.639 euros y una variación del 29%; Villa de Vallecas, con 3.555 euros y una subida del 25%; Usera, con 3.474 euros por metro cuadrado y un incremento del 31%; Puente de Vallecas, con 3.129 euros y una variación del 29%; y Villaverde, que se mantiene como el distrito más asequible de la capital, con 2.648 euros por metro cuadrado tras encarecerse un 34% en el último año.
Se suma a todos estos datos el hecho de que en España se construyó menos vivienda protegida en 2025. El desbloqueo en 2024 de numerosas promociones de VPO atrasadas pareció un punto de inflexión, pero la falta de suelo sigue siendo un obstáculo estructural para promotores públicos y privados.

Qué implican las nuevas medidas sobre vivienda
El pasado lunes, el presidente del gobierno Pedro Sánchez avanzó un Real decreto-ley que tiene como objetivo actuar «frente a la especulación, el fraude y el abuso» en el mercado del alquiler. Son tres las medidas: bonificación del 100% del IRPF a los caseros que renueven los contratos sin subir el precio; condiciones al alquiler de temporada o corta duración: límites al precio del alquiler por habitaciones.
Con estas medidas, los propietarios de una vivienda que vayan a renovar un alquiler y decidan no subir el precio en el nuevo contrato podrán ahorrarse el 100% del IRPF que paguen en la declaración de la renta de 2026 por esos ingresos. La intención aquí es incentivar que se mantenga la cuota y «compensar» lo que ganarían si la incrementaran.
Sánchez aseguró que así «ganan todos», tanto los caseros, que pagarán menos impuestos, como los inquilinos, que podrían renovar su contrato sin sufrir un incremento. Pero no todos piensan lo mismo.
El presidente de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, ha criticado lo que considera una «renuncia a recaudar más impuestos» y ha pedido que «como mínimo» el Gobierno imponga la congelación de los precios por ley, como hizo en la pandemia.
Por su parte, Ione Belarra, Secretaria general de Podemos, opina que la especulación «se frena prohibiendo a los fondos buitre que compren en España». Los morados, de hecho, ponen como condiciones para hablar sobre Presupuestos generales prohibir la compra de vivienda que no sea para residir, además de bajar un 40% el precio de los alquileres.